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競売とは?

借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立てることによって、裁判所が売却をすることをいいます。裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。なお、一般用語としての「競売」は「きょうばい」と読みますが、法律用語では「けいばい」です。
競売物件の最低売却価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が調査のうえでこれを決めます。この価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格の5~7割程度の水準で設定されます。最終的には市場価格の8割前後で落札されることが多いようです。

競売のデメリット

競売の場合には、以下のようなデメリットがあげられます。
  • 相場価格よりも大幅に安い価格(2割~3割安)で売却されます。したがって、任意売却のときよりも残債務が多くなります。自己破産をしないかぎり、残った債務の支払い義務があります(これは任意売却でも同じです)。
  • 立ち退きを余儀なくされた場合、引越し代はもらえません。
  • 近所にお住まいの人たちに、競売になったことが知られてしまいます(新聞掲載などで)。
  • 債権者との間で話し合いをすることもなく落札されてしまうので、後に残債の支払いをめぐるトラブルが起きることもあります。
  • 競売で落札された場合、貴方は「即、ここを出て行け!」と言われることがあります。その際には、すぐに立ち退かなくてはなりません。
  • 連帯保証人がいる場合、競売で売却された後に残った債務の請求が、その連帯保証人へいくこととなります。その連帯保証人が不動産を持っていながら支払いができなければ、連帯保証人の不動産が競売にかけられることもあります。
  • 自己破産をしないかぎり、競売後も残った住宅ローンの支払いの請求が続きます。

競売にかけられると…

競売を申し立てられると

住宅ローンを6か月以上滞納すると、住宅ローン保証会社が貴方に代わり、住宅ローンの残債を銀行へ一括返済(代位弁済、代弁済)することになります。
そして、貴方の住宅ローンの債権は銀行から、この住宅ローン保証会社へ移ります。その後、保証会社が裁判所に競売申し立ての手続きをすることになります。
競売を申し立てられた物件の売買、譲渡、賃貸などを防ぐために、その事実が裁判所により公示(一般に公表)されます。 
裁判所から公示されると、早ければ数時間後には玄関のチャイムがピーンポーン、ピーンポーンと鳴り、それに応対すると「あのー、裁判所で見てきたのですが、競売の件につきまして、少しお話しが・・・」と比較的大きな声で、通りがかりの人や、隣近所にはまる聞こえ状態です。
インターホンでこれ以上応対をするわけにはいかず、「ちょっと待ってください」と玄関を開ければ、そこには見るからに不動産業者の営業マンそのものの男性二人組。この後、20数社の不動産業者が次々にやって来る状態に陥ります。
「私はこういう者ですが」と営業マンは名刺を差し出し、「この度は競売ということで、さぞ驚かれ、動揺されていることでしょう。物件を売却するにあたり、当社と専任媒介契約を結んでいただければ、お力になれますが・・・」と言いながら、カバンからいろいろな書類を取り出し、押しつけてきます。
「○○さん、このまま何もしないでいると、競売が確定し、最低入札価格が出され、1週間後に入札が開始、開札、そして入札者の決定。それから1か月後くらいに立ち退きです。この間、半年以上も時間がかかり、裸同然で追い出されてしまいますよ。私ども○○社はこのようなケースでの実績があり、十分なノウハウを持っています。私どもにお任せくだされば、短い時間で、お金のほうも貴方にとって最も有利な形で解決します。是非お力にならせてください」と、まくし立ててきます。
競売の申し立てが出された途端に、こういう人達がひっきりなしにやって来るのです。精神的に落ち込んでしまっているときに次々とやって来る不動産屋が、たいへん鬱陶しいことは想像に難くないでしょう。
これがマンションの場合だと、競売にかかってしまったことが隣近所にバレバレになってしまいます。マンションの廊下などで他の部屋の人達がかたまって、ヒソヒソ話をしている光景を目にすると、「あぁ、私のうわさ話をしているんだな・・・」と勘繰ってしまったりもします。自分に負い目があるから、何でも悪いほうへと考えてしまって・・・。これだけでも精神的に結構ツライはずです。年老いた父母はこれに耐えきれなくなって父の実家へ逃げてしまったり、子供たちも学校でイジメにあったりして、家族みんなの精神が強くないと、この状況には耐えられないこともあるでしょう。
そして競売は、これだけで終わりません。競売後も、残った債務の支払いが継続されるのです。それで、最悪は自己破産なのですが、これはこれでまた大変なのです。自己破産をすると、自分名義の携帯電話すら買えなかったり、何をするにも保証人を求められたりして・・・。映画の中で明るく自己破産をしている場面もありますが、現実には自己破産後の生活は明るくなんかありません。自己破産の影響は、忘れた頃にジワリジワリと及んで来るのです。
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競売で落札されなかった場合

競売にかかってしまっても、その物件が落札されなければ、売れるまでその物件に住み続けることができます。しかし、最初の競売で落札されなかったときには特別売却といって、「開札期日の翌日から1か月の間(東京地裁民事執行センターの場合)に、先着順で買受可能価格により買い受けることができる」ということになります。
いずれにしても、その物件が売れるまでは価格を下げながら競売が続行されます。

裁判所の執行官から訪問の通知が来たら

裁判所の執行官から、貴方のもとに訪問の通知が送られて来ると、「裁判所以外の、特に不動産業者等との交渉をしないように」などと書かれた書面が同封されます。
しかし、任意売却をするかしないか、競売に委ねるかどうかは、あくまでも所有者である貴方自身が決めることです。貴方自身にその権利はあるのです。そして、それには債権者の同意が必要なだけで、裁判所は一切関係ありません。
競売を申し立てた債権者から「取り下げの申し立て」があれば、裁判所は取り下げますし、それがなければそのまま競売に向かって進んでいくだけのことです。
そして、競売にかけるには物件の鑑定評価(価格査定)を出さなくてはなりません。そのために、執行官は不動産鑑定士を連れて来ます。
執行官というのはそのためのアポインターに過ぎません。裁判所は競売をスピーディーに行うために、これらの作業を外注しているのです。
この場合の裁判所は、貴方のことなど何も考慮してくれていません。申し立てをした債権者側の意に沿って動いていると言ってもよいでしょう。
そして、その物件が売れるまで価格を下げながら、競売は続行されることになるわけです。

競売から任意売却への移行

  • 競売の申し立てを受けてからでも、任意売却へ切り替えることは可能です!
  • 競売後にもらえるかどうか分からない立ち退き料をあてにするよりも、任意売却で引っ越し代を交渉したほうがお得です!
  • 競売後に強制執行をされて大騒ぎするよりも、引っ越し時期を相談できる任意売却のほうが精神的にも楽です!
  • 処理後に残る債務の支払い額の交渉を業者が行ってくれる任意売却のほうが精神的にも楽です!

競売後に残った住宅ローンは

  • 競売が終了しても、住宅ローンの問題が解決するわけではありません
    競売後も残った住宅ローンの返済が請求され続けます。その支払いを怠ると、最悪は給料の差し押さえなどをされる場合もあります。
  • 競売後の残債務は債権となって売買されます
    競売後に残った借金は債権となってAというサービサーからBという債権回収会社へ転売されることがあります。Aというサービサーの取り立ては非常に緩やかだったのに、Bという会社に債権が移った途端に矢のような催促が来るというような事態が起きることもあります。また、新たに連帯保証人を要求されることもあります。
  • 競売後に残ったローンは連帯保証人に請求されます!
    連帯保証人が付いている場合、当然ながら連帯保証人に請求が行きます。最悪は連帯保証人の方の給料を差し押さえられてしまう可能性もあります。
  • 競売後に残ったローンが払いきれなくて、自己破産される方々もいます
    競売で家は失ってしまっているのに、住宅ローンの返済を月々5万円とか7万円とかで継続させられます。半年、1年と払い続けてみたけれど、やはり苦しいのでと自己破産をされる方もいます。

差し押さえられたら…

裁判所からの仮差し押さえとは

  • 「その物件を差し押さえますよ、したがって勝手に売却処分は禁止です」という通知です。
  • 生活必需品は差し押さえされません。
  • 本人以外の子供や妻が買った物で、その所有者が領収書や保証書などで確実に分かる物は差し押さえされません。
住宅などの不動産を所有している人が借入金の支払いを滞ったとき、貸し手である債権者が裁判所に申請することから始まり、裁判所の主導によって行われる不動産売却手続きのことを不動産競売といいます。自己名義の不動産でなく他人の不動産でも、抵当権の目的になっている場合はその不動産も競売の対象になります。競売手続きで売却できれば、その代金から貸したお金を回収することでこの制度の目的が達成されます。
競売は、住宅ローンを融資している銀行が裁判所に申し立てて始まることが多いものです。順位一番の抵当権を持っている銀行などが申し立て、費用を支払い、担保された不動産を裁判所名義で差し押さえ(法務局、登記所などの登記簿に記載する)、公示して広く世間に周知します。通常、登記は当事者の申請を待って行われるところが、競売手続きに関しては裁判所に所属する書記官が嘱託権限で申請することになります。
仮差し押さえや差し押さえの通知を受け取ってしまったら、至急に行動を起こしましょう!
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